Tỉnh Gia Lai Cấp Sổ Đỏ Cho Đất Không Có Giấy Tờ Gốc

Từ lâu, câu chuyện "sổ đỏ" (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một trong những vấn đề nóng nhất trong đời sống của người dân Việt Nam, đặc biệt ở vùng nông thôn và miền núi. Quy trình thông thường đòi hỏi người dân phải có giấy tờ gốc như sổ mục kê, đơn xin cấp đất từ thời bao cấp, hoặc các loại giấy tờ khác theo Nghị định 43/2014. Nhưng ở Gia Lai, một tỉnh Tây Nguyên với đông đồng bào dân tộc thiểu số, chính quyền đã mở ra một lối đi riêng: cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ gốc, dựa vào xác nhận của cộng đồng. Bài viết này sẽ đi sâu vào cơ chế đặc thù đó, những con số biết nói và sự khác biệt so với các tỉnh khác.

Khi 'sổ đỏ' không cần giấy gốc – Gia Lai đi trước cả nước

Theo quy định chung tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có một trong các loại giấy tờ như: sổ mục kê, sổ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, hoặc các giấy tờ khác chứng minh việc sử dụng đất ổn định từ trước năm 1993. Tuy nhiên, ở nhiều vùng sâu vùng xa của Gia Lai, người dân không có bất kỳ giấy tờ nào, bởi đất đai được cha ông để lại qua nhiều thế hệ, không qua kê khai. Trước thực tế đó, tỉnh Gia Lai đã ban hành Nghị quyết 58/2022/NQ-HĐND, cho phép cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ gốc, dựa trên xác nhận của cộng đồng dân cư. Điều này đã giúp hàng ngàn hộ dân như ở làng Oi, huyện Chư Păh, có được sổ đỏ lần đầu tiên. Trong khi đó, tại các tỉnh như Đồng bằng sông Cửu Long, nơi đất đai có lịch sử phức tạp hơn, quy trình cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ vẫn gặp nhiều rào cản.

Một ví dụ cụ thể là gia đình ông Siu H. tại làng Blú, xã Ia Mơ Nông. Ông sống trên mảnh đất rộng khoảng 1,5 ha từ năm 1987, nhưng không có bất cứ giấy tờ nào. Khi Nghị quyết 58 có hiệu lực, ông đã nộp đơn và nhờ 25 hộ liền kề xác nhận. Chỉ sau 18 ngày, ông nhận được sổ đỏ, một điều trước đây ông chưa từng dám nghĩ tới. Câu chuyện của ông Siu H. là một trong nhiều trường hợp thành công nhờ cơ chế đặc thù này. Tuy nhiên, không phải ai cũng may mắn như vậy. Bà Rơ Mah B. ở xã Ia Kê, huyện Chư Păh, đã sử dụng mảnh đất rộng khoảng 0,8 ha từ năm 1995 nhưng bị từ chối vì một phần diện tích nằm trong quy hoạch lâm nghiệp. Bà phải chờ xã xác minh lại ranh giới, kéo dài hơn ba tháng. Những trường hợp như bà B. cho thấy cơ chế mới vẫn còn những khoảng tối cần được giải quyết.

Cơ chế đặc thù: xác nhận cộng đồng thay giấy tờ

Khác với quy trình thông thường, Gia Lai áp dụng cơ chế "xác nhận cộng đồng" để thay thế cho giấy tờ gốc. Cụ thể, người dân làm đơn đề nghị cấp sổ đỏ, sau đó Hội đồng xã sẽ tổ chức lấy ý kiến của ít nhất 20 hộ liền kề. Nếu các hộ này xác nhận rằng người làm đơn đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, thì biên bản xác nhận đó có giá trị pháp lý tương đương giấy tờ gốc. Quy trình này không yêu cầu sao kê từ thời bao cấp, vốn là rào cản lớn với nhiều người. Cơ chế được áp dụng cho cả đất ở và đất nông nghiệp, với diện tích không vượt quá hạn mức do tỉnh quy định. Theo một cán bộ địa chính tại huyện Chư Păh, biên bản xác nhận phải có chữ ký của ít nhất 70% số hộ được lấy ý kiến, và được niêm yết công khai tại trụ sở xã trong 15 ngày trước khi trình lên huyện.

Điểm đáng chú ý là cơ chế này còn có bước đối thoại công khai. Trong thời gian niêm yết, bất kỳ ai có ý kiến phản đối đều có thể gửi đơn lên xã. Nếu có tranh chấp, hồ sơ sẽ bị tạm dừng để hòa giải. Nhờ vậy, tính minh bạch được nâng cao, hạn chế tình trạng cấp sổ sai cho đất lấn chiếm. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng việc lấy ý kiến 20 hộ là quá nhiều, gây khó khăn cho những vùng dân cư thưa thớt. Ở một số xã vùng sâu, số hộ liền kề có khi chỉ chưa đến 10, buộc phải lấy ý kiến toàn bộ thôn, làm chậm tiến độ. Một cán bộ xã Ia Mơ Nông chia sẻ: "Có thôn chỉ có 15 hộ, nhưng quy định yêu cầu 20 hộ, chúng tôi phải lấy ý kiến cả thôn, mất thêm thời gian đi lại. Nếu được giảm xuống 10 hộ hoặc lấy theo tỷ lệ phần trăm thì sẽ nhanh hơn."

Những con số biết nói từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

Số liệu từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai cho thấy, tính đến cuối năm 2024, đơn vị này đã giải quyết hơn 1.200 hồ sơ cấp sổ đỏ theo cơ chế đặc thù, trong đó khoảng 85% là đất không có giấy tờ gốc. Tỷ lệ hồ sơ bị từ chối chỉ dưới 5%, chủ yếu do tranh chấp hoặc diện tích vượt hạn mức. Thời gian xử lý trung bình một hồ sơ là từ 15 đến 20 ngày làm việc, nhanh hơn đáng kể so với quy trình thông thường có thể kéo dài 2-3 tháng. Một cán bộ tại văn phòng cho biết, nhờ cơ chế này, nhiều hộ dân ở các xã vùng sâu như Ia Kê, Ia Mơ Nông đã có sổ đỏ sau nhiều thập kỷ chờ đợi. Tuy nhiên, con số hơn 1.200 hồ sơ vẫn còn khiêm tốn so với tổng số hộ đủ điều kiện ước tính lên đến vài nghìn, do nhiều người chưa biết hoặc còn e ngại thủ tục.

Cụ thể, theo thống kê sơ bộ của Sở Tài nguyên và Môi trường, toàn tỉnh có khoảng 5.000 hộ đang sử dụng đất không có giấy tờ, tập trung ở các huyện Chư Păh, Ia Grai, Đức Cơ. Nếu mô hình này được nhân rộng, ước tính mỗi năm có thể giải quyết từ 1.500 đến 2.000 hồ sơ. Tuy nhiên, nguồn lực cán bộ địa chính cấp xã còn mỏng, nhiều xã chỉ có một cán bộ kiêm nhiệm, dẫn đến tiến độ chưa như kỳ vọng. Để cải thiện, tỉnh đã đề xuất tuyển thêm cán bộ địa chính cho các xã trọng điểm, nhưng nguồn kinh phí còn hạn chế. Một số xã đã thí điểm đưa cán bộ huyện xuống hỗ trợ trực tiếp, giúp tăng tốc xử lý hồ sơ.

Vướng mắc thực tế: ranh giới giữa 'không giấy' và 'lấn chiếm'

Dù cơ chế mới mang lại nhiều lợi ích, nhưng thực tế triển khai vẫn tồn tại những vướng mắc. Một trong những khó khăn lớn nhất là ranh giới giữa "đất sử dụng ổn định" và "đất lấn chiếm". Trường hợp của ông Rơ Mah B. ở xã Ia Kê là một ví dụ: ông bị từ chối cấp sổ vì một phần diện tích đất đang có tranh chấp với người hàng xóm, dù ông đã ở đó hơn 30 năm. Cán bộ địa chính cũng lo ngại rằng cơ chế xác nhận cộng đồng có thể bị lợi dụng, nếu người dân thông đồng với nhau để hợp thức hóa đất lấn chiếm. Nghị quyết 58 chưa quy định rõ thế nào là "ổn định" — có phải là 10 năm, 20 năm hay từ trước năm 1993? — dẫn đến cách hiểu khác nhau giữa các xã. Một số trường hợp đang phải chờ thanh tra để xác minh nguồn gốc đất, khiến thời gian xử lý kéo dài. Áp lực lên cán bộ địa chính cấp xã cũng tăng, vì họ phải chịu trách nhiệm nếu xác nhận sai.

Chẳng hạn, tại xã Ia Kly, huyện Chư Prông, có trường hợp một hộ dân tự ý mở rộng diện tích đất canh tác ra phần đất lâm nghiệp của xã. Khi xin xác nhận cộng đồng, nhiều hộ liền kề không dám ký vì sợ liên lụy. Hồ sơ bị treo nhiều tháng, cuối cùng phải có sự can thiệp của thanh tra huyện. Những vụ việc như vậy cho thấy cần có hướng dẫn cụ thể hơn về tiêu chí "ổn định", chẳng hạn như thời gian sử dụng đất tối thiểu là 15 năm, kết hợp với ảnh chụp qua các thời kỳ hoặc bản đồ địa chính cũ. Một số chuyên gia đề xuất bổ sung quy định về xử phạt hành chính đối với người ký xác nhận sai sự thật, nhằm tăng tính răn đe. Tuy nhiên, điều này có thể khiến người dân ngần ngại tham gia xác nhận, làm giảm hiệu quả của cơ chế.

So sánh với Quảng Nam, Đắk Lắk: mỗi tỉnh một kiểu

Không chỉ Gia Lai, các tỉnh Tây Nguyên và miền Trung cũng có những cách riêng để giải quyết vấn đề đất không giấy tờ. Tại Quảng Nam, người dân muốn được cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm sử dụng đất, thay vì lấy ý kiến cộng đồng. Quy trình này nhanh hơn nhưng lại phụ thuộc nhiều vào cán bộ xã, dễ xảy ra tiêu cực. Trong khi đó, Đắk Lắk áp dụng hạn mức diện tích tối đa: chỉ cấp sổ cho đất ở dưới 200m² và đất nông nghiệp dưới 1ha, nhằm tránh hợp thức hóa đất lấn chiếm lớn. Gia Lai lại linh hoạt hơn, không giới hạn diện tích cứng mà dựa vào xác nhận cộng đồng. Sự khác biệt này gây khó khăn cho người dân di cư giữa các tỉnh, vì họ không biết quy định nào áp dụng. Một số hộ từ Quảng Nam chuyển đến Gia Lai đã phải làm lại toàn bộ thủ tục vì không có giấy tờ phù hợp.

Ngoài ra, tỉnh Lâm Đồng cũng có cách làm riêng: họ cho phép sử dụng bản đồ địa chính thời Pháp thuộc làm căn cứ, nhưng tài liệu này khó tiếp cận. So với các tỉnh bạn, Gia Lai có ưu thế về tính cộng đồng, nhưng cũng đối mặt với rủi ro thiếu nhất quán. Một số chuyên gia cho rằng cần có quy định thống nhất ở cấp vùng để tránh xáo trộn khi người dân di chuyển. Tuy nhiên, mỗi tỉnh có đặc thù riêng, nên việc áp dụng một mô hình chung có thể không phù hợp. Chẳng hạn, ở Quảng Nam, đất đai có lịch sử phức tạp hơn do ảnh hưởng chiến tranh, nên cần nhiều giấy tờ hơn để xác minh. Trong khi đó, Gia Lai có cộng đồng làng bản gắn bó, dễ dàng xác nhận lẫn nhau.

Bài học cho cải cách hành chính đất đai

Mô hình cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ của Gia Lai mang lại nhiều bài học quý cho cải cách hành chính đất đai. Thứ nhất, nó giảm tải đáng kể cho người dân vùng sâu, vùng xa, những người không có điều kiện sưu tầm giấy tờ cũ. Thứ hai, cơ chế xác nhận cộng đồng tạo sự minh bạch, vì người dân địa phương biết rõ ai sử dụng đất ổn định. Tuy nhiên, để mô hình này nhân rộng ra toàn vùng Tây Nguyên, cần có quy chế rõ ràng hơn để chống lợi dụng, như công khai danh sách hộ được cấp trên cổng thông tin điện tử của xã, và quy định cụ thể về thời gian sử dụng đất ổn định (ví dụ: tối thiểu 15 năm). Ngoài ra, cần tăng cường thanh tra để xử lý các trường hợp gian lận. Nếu làm tốt, Gia Lai có thể trở thành hình mẫu cho các tỉnh khác trong việc giải quyết vấn đề đất đai tồn đọng, vốn là rào cản lớn cho phát triển kinh tế - xã hội.

Một bài học nữa là cần đầu tư vào công nghệ thông tin. Hiện nay, việc lưu trữ hồ sơ cấp sổ đỏ ở Gia Lai vẫn chủ yếu bằng giấy, gây khó khăn cho tra cứu và kiểm tra. Nếu áp dụng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai điện tử, kết nối giữa xã, huyện và tỉnh, quy trình sẽ nhanh và minh bạch hơn. Một số xã ở huyện Chư Păh đã thí điểm số hóa hồ sơ, cho thấy thời gian xử lý giảm khoảng 30%. Đây là hướng đi cần nhân rộng. Bên cạnh đó, cần có chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận thông tin, như tổ chức các buổi tập huấn tại thôn, làng để giải thích quy trình và lợi ích của việc cấp sổ đỏ. Một số hộ dân vẫn còn e ngại vì sợ phải đóng thuế đất sau khi có sổ, dù thực tế mức thuế rất thấp, chỉ vài chục nghìn đồng mỗi năm.

Tóm lại, cơ chế cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ của Gia Lai là một bước tiến trong cải cách hành chính, nhưng vẫn cần hoàn thiện để tránh rủi ro. Với sự quyết tâm của chính quyền và sự đồng thuận của người dân, Gia Lai hoàn toàn có thể trở thành điểm sáng trong công tác quản lý đất đai tại Tây Nguyên. Những bài học từ Gia Lai, nếu được tổng kết và chia sẻ, sẽ giúp các tỉnh khác có thêm kinh nghiệm trong việc giải quyết vấn đề đất đai tồn đọng, hướng tới mục tiêu quản lý đất đai bền vững và công bằng.